Le prêt immobilier - Définition
Le crédit immobilier est une opération par laquelle un prêteur met à la disposition d'un emprunteur (personne physique ou morale) une
somme d'argent sur une longue durée.
Il est classé en fonction de la nature du bien qu'il finance et de sa durée et entre dans le cadre des crédits à long terme. Une exception cependant avec le prêt relais puisque,
malgré sa courte durée (maximum deux ans) ce dernier est bien apparenté à un emprunt immobilier.
L'utilisation du crédit immobilier est déterminée, c'est-à-dire qu'il ne peut servir qu'à financer l'achat d'un bien immeuble (terrain, appartement, maison, garage...) ou
à réaliser des travaux sur un logement déjà détenu.
Il peut être destiné à l'acquisition d'une résidence principale, au financement de
travaux (agrandissement, embellissement ou économies d'énergie), à un investissement
locatif dans l'ancien ou le neuf (éventuellement dans le cadre d'une opération de défiscalisation) ou à une résidence secondaire.
Les prêts aidés
Le PTZ 2014
Destinés aux primo-accédants et soumis à condition de ressources, le prêt à taux zéro plus permet de financer l'achat de sa résidence principale.
En janvier 2012, le PTZ a été recentré aux acquisitions dans le neuf. Depuis janvier 2013, les deux premières tranches peuvent bénéficier d'un différé total.
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Le PAS
Soumis lui aussi à condition, le PAS est un prêt
immobilier conventionné par l'Etat qui permet de financer l'acquisition de sa résidence principale dans le neuf ou dans l'ancien. Bien qu'il ne procure aucun avantage particulier, le prêt à
l'accession sociale a l'avantage de permettre à l'acquéreur de bénéficier de l'APL s'il ne dépasse pas le plafond de revenus.
Le pass foncier
Ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2010
Difficile à mettre en place, compte tenu de son mécanisme un peu complexe, le pass-foncier n'est pas encore proposé par beaucoup d'organismes bancaires malgré sa formule
innovante. Ce prêt ne s'applique qu'au neuf (construction de maison individuelle ou achat d'un appartement en V.E.F.A).
Le principe est le suivant : pendant la durée du prêt, vous ne remboursez que la construction. Le terrain est acheté par un organisme désigné par les collecteurs 1% logement. Ce n'est qu'au terme que vous vous en porterez acquéreur et que vous deviendrez propriétaire du foncier.
Le principe est le suivant : pendant la durée du prêt, vous ne remboursez que la construction. Le terrain est acheté par un organisme désigné par les collecteurs 1% logement. Ce n'est qu'au terme que vous vous en porterez acquéreur et que vous deviendrez propriétaire du foncier.
Une innovation continue
Les banques mettent régulièrement de nouvelles techniques au point et permettent de bénéficier de formules innovantes comme la modulation. Cette souplesse permet de modifier la
mensualité à la hausse ou à la baisse en cours de contrat.
Lorsque les différents prêts qui concourent au financement du bien s'étalent sur des durées différentes, il est possible d'obtenir de les lisser. Cette technique a pour impact de baisser les mensualités et vous permet de gérer au mieux votre budget.
Pareil pour les prêts relais ou de nouvelles offres aujourd'hui font leur apparition avec les crédits achat-revente. Ces dispositifs proposent un seul emprunt pour couvrir le prêt en cours, le crédit relais et le nouveau prêt amortissable.
Lorsque les différents prêts qui concourent au financement du bien s'étalent sur des durées différentes, il est possible d'obtenir de les lisser. Cette technique a pour impact de baisser les mensualités et vous permet de gérer au mieux votre budget.
Pareil pour les prêts relais ou de nouvelles offres aujourd'hui font leur apparition avec les crédits achat-revente. Ces dispositifs proposent un seul emprunt pour couvrir le prêt en cours, le crédit relais et le nouveau prêt amortissable.
Le prêt social location-accession (PSLA).
Le prêt social location-accession (PSLA) est un dispositif d’accession à la propriété mis en place par les pouvoirs publics en 2004. Il s’adresse à
des ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur logement neuf situé dans une opération agréée par l’Etat pour être éligible aux financements PSLA.
Le principe de la location-accession
Le mécanisme de location-accession permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataires. Les opérations réalisées dans le cadre de ce
dispositif comportent deux phases. Au cours de la première, le logement est financé, comme dans le cas d’une opération locative classique, par un opérateur Hlm. Le ménage qui occupe le logement
acquitte une redevance composée d’une indemnité d’occupation incluant les frais de gestion, et d’une épargne (la « part acquisitive »). A
l’issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété. Ce contrat "ancienne formule" est ouvert à
l’acquisition dans le neuf comme dans l’ancien.
Afin de rendre la location-accession attractive pour des ménages dont les ressources sont modestes, un prêt conventionné dédié à ce type d’opérations sociales dans le neuf, le prêt social
location-accession (PSLA), est créé en 2004. Ce produit présente les mêmes avantages fiscaux que le PLS (TVA à taux réduit et exonération de TFPB) et est éventuellement transférable de l’opérateur à
un ménage accédant. Il peut se cumuler, sous certaines conditions, avec un PTZ.
Un mécanisme d’accession à la propriété réservé aux plus modestes
Le PSLA s’adresse à des ménages bénéficiant de ressources modestes et ne disposant pas d’apport personnel pour entreprendre leur opération d’accession. Ces plafonds de ressources sont fixés par
un arrêté en date du 2 décembre 2005, modifiés par l’arrêté du 7 avril 2009 et réévalués au 1er janvier 2015.
Ces ressources seront vérifiées lors de la signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession.
Pour la justification des ressources, l’accédant doit fournir son avis d’impôt sur les revenus de l’année n-2 ainsi que, le cas échéant, les avis
d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal. Il doit comparer son revenu fiscal de référence avec le 1/10ème de la valeur de l’opération qu’il
souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera pris en compte pour s’assurer du respect du plafonds de ressources.
Le prix de vente de chaque logement doit respecter, pour tout logement agréé à compter du 1er février 2015, les prix plafonds
suivants :
ZONE A : 3.437 € m2
ZONE B1 : 2 753 € m2
ZONE B2 : 2 402 € m2
ZONE C
: 2 102 € m2
Ces plafonds se comprennent au m² de surface utile, cette dernière pouvant être augmentée dans la limite de 6 m² de la moitié de la surface du garage ou de l’emplacement réservé au stationnement
des véhicules annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.
La phase dite "locative"
Pendant toute la durée de la première phase de l’opération, le logement est la propriété de l’opérateur. Le locataire-accédant verse une redevance constituée d’une indemnité d’occupation, des
charges et d’une part assimilable à une épargne et imputable sur le prix du logement. Le ménage bénéficie de l’APL accession basée sur la redevance, conformément à la législation actuelle.
Le ménage peut, quand il le souhaite (selon les termes apportées dans le contrat de location-accession), soit se porter acquéreur de son logement, soit informer l’opérateur de son souhait de ne pas lever l’option. Dans ce dernier cas, et seulement si l’opérateur lui en laisse la possibilité, il peut bénéficier d’un maintien dans les lieux avec le statut de locataire.
Durant la phase locative, l’indemnité d’occupation de la redevance est plafonnée en référence aux plafonds suivants (en m² de SU éventuellement augmentée, dans la limite de 6m², de la moitié des surfaces du garage ou de l’emplacement réservé au stationnement des véhicule et annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant).
La levée d’option et la phase d’accession
Lorsque le ménage le souhaite, et selon les dispositions prévues par le contrat de location-accession, il peut lever l’option.
Dans ce cas, le prix de cession du logement correspond au prix fixé dans le contrat de location-accession minoré :
- pour les contrats conclus avant le 7 avril 2009 : à chaque date anniversaire du contrat d’au moins 1,5%,
- pour les contrats conclus à compter du 7 avril 2009 : à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux d’au moins 1%..
L’opérateur doit disposer de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer à l’accédant un ou plusieurs prêts conventionnés qui permettent de financer le transfert de propriété et dont
la charge totale de remboursement n’excède pas, au moment de la levée d’option, le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété. Il peut s’agir du transfert du
PSLA accordé initialement à l’opérateur.
L’établissement de crédit sera également amené à vérifier que le ménage accédant présente des garanties de solvabilité suffisantes au moment de la levée d’option.
Dans le cas où l’organisme aurait contracté des prêts du 1% logement, il est prévu que ceux-ci soient remboursés par anticipation, au moment de la levée d’option, et que les ménages salariés puissent également bénéficier, en phase accession, de prêts du 1% logement, dont les caractéristiques seront modulées en fonction de leurs revenus.
Les avantages fiscaux (TVA à taux réduit et exonération de TFPB pour la durée à courir) étant maintenus pour le ménage, celui-ci bénéficie, dans le cadre de ce dispositif, de conditions financières nettement plus avantageuses que celles qu’il aurait connues en accession directe. Dès la levée d’option, le ménage, devenu pleinement accédant à la propriété, est redevable des charges d’accession.
Si le ménage n’est pas en mesure de lever l’option au terme du contrat de location-accession et si ses ressources sont inférieurs aux plafonds PLUS, l’opérateur doit lui proposer trois offres successives de relogement dans le parc locatif social. En cas d’acceptation, le ménage est dispensé de la procédure d’attribution en vigueur dans le parc Hlm.
Les mécanismes fiscaux du PSLA
Le PSLA permet à l’opérateur de bénéficier de la TVA à taux réduit en livraison à soi-même et d’une exonération de TFPB pendant 15 ans à partir de la construction du logement. Ces avantages sont liés à l’existence d’un agrément portant sur des plafonds de ressources et des plafonds de l’indemnité d’occupation.
L’agrément est délivré par le préfet de département ou le délégataire des aides à la pierre, au vu d’un dossier proche des dossiers PLS (voir la note "Comment demander l’agrément PSLA"). Une convention lie l’Etat et l’opérateur et précise notamment le respect des plafonds de ressources, de loyer et de prix de cession lors de la levée d’option.
Dans un délai maximum de 18 mois après la déclaration d’achèvement des travaux du programme concerné, les contrats de location-accession signés ainsi que les justificatifs des
conditions de ressources des accédants sont transmis par l’opérateur au Préfet qui lui notifie la liste des logements bénéficiant à titre définitif de l’agrément.
De ce fait, l’opérateur se réserve, lors de la délivrance de l’agrément, une enveloppe d’agréments qu’il est libre ou non de mobiliser. Une même opération pourra donc concerner des ménages bénéficiaires du Psla et d’autres qui n’auront pas accès à ce financement (accession directe ou locatif social).
Le reversement du différentiel de TVA
Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, notamment l’obligation de résidence principale, cessent d’être remplies dans les quinze ans (ou 10 ans dans certains
cas) qui suivent la levée d’option, le bénéficiaire doit reverser le différentiel de TVA à l’Etat. Il peut en être exonéré dans certains précis.
Pour en savoir plus, consultez cet article.
La sécurisation Hlm
Les opérateurs sont tenus de proposer la sécurisation Hlm (garanties de rachat et relogement sur 15 ans) au moment de la levée d’option. Cette sécurisation doit figurer dans les contrats de location-accession et les contrats de vente.
Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, le ménage peut, par lettre recommandée, mettre en jeu la garantie de rachat dans les 15 ans à compter de la levée d’option dans un délai d’un an suivant la survenance d’un des faits générateurs suivants :
- décès,
- décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
- mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé,
- chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’Agence nationale pour l’emploi,
- invalidité reconnue soit par la carte d’invalidité prévue à l’article 173 du code de la famille et de l’aide sociale, soit par la décision de la commission technique d’orientation et de reclassement professionnel (COTOREP),
- divorce,
- dissolution d’un pacte civil de solidarité.
En cas de mise en jeu, l’opérateur s’oblige à racheter le logement dans les conditions suivantes :
- dans les 5 premières années à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option,
- de la 6ème à la 15ème année à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option, minoré de 2,5% par année écoulée.
Ce prix est minoré, le cas échéant, des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par la production des factures correspondantes.
La garantie de relogement est mise en œuvre dans les mêmes conditions dès lors que le ménage a des ressources inférieures aux plafonds Hlm.
La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en
jeu de ladite garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter. A l’expiration de ce délai, si
le ménage n’a pas accepté l’une des trois offres, la garantie cesse de s’appliquer.
Attention : un organisme d’Hlm ne peut s’engager à apporter ces garanties de sécurisation qu’à des ménages ayant acquis un logement
PSLA construits sous maîtrise d’ouvrage d’un organisme d’Hlm.
Les conditions de refinancement du prêt
Afin que les ménages puissent bénéficier d’un taux privilégié équivalent à celui du prêt locatif social (PLS), le PSLA peut être refinancé sur la ressource du Livret A.
Dans ce cas, le prêt est distribué dans le cadre d’une procédure d’habilitation (voir ici).
Les établissements bancaires habilités à distribuer des prêts conventionnés peuvent également refinancer les PSLA sur leurs ressources propres.
Dans tous les cas, la mensualité de remboursement à la charge de l’accédant lors de la levée d’option, s’il accepte le financement qui lui est proposé par l’établissement bancaire partenaire, ne pourra excéder le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété.
Actualité
Depuis le 1er septembre 2010, la loi portant réforme du crédit à la consommation (dite loi Lagarde) a permis aux candidats à l’emprunt d’opter librement pour le contrat d’assurance de leur choix,
sous réserve qu’il présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par le prêteur. Ce droit a été renforcé en 2014 puisque l’emprunteur a obtenu le droit de changer de contrat d’assurance
après l’émission de l’offre de prêt et dans les 12 mois de sa signature (notamment la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014, dite loi Hamon). En 2017, les emprunteurs ont acquis une nouvelle faculté de
résiliation de leur contrat d’assurance emprunteur à chaque date d’anniversaire de leur souscription. Cette disposition s’étendra aux contrats d’assurance en cours à compter du 1er janvier 2018.
PRINCIPALES DISPOSITIONS : L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a réalisé un état des lieux sur ces pratiques et a pu identifier différents freins dans la mise en oeuvre du droit
au libre choix du contrat d’assurance emprunteur, telles que l’insuffisance d’informations ou la complexité des modalités de traitement des demandes d’assurance externe. Cette recommandation fait
suite à un avis du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) du 18 avril dernier qui pointait déjà des voies d’amélioration possibles dans la mise en œuvre de la déliaison en assurance
emprunteur. Par cette recommandation, l’ACPR révèle les bonnes pratiques permettant une application loyale et fluide de ce droit. Ainsi, le document ci-après présenté, expose ces bonnes pratiques
portant notamment sur l’information de la clientèle, les modalités de traitement des demandes d’assurance externe et le contrôle interne du respect du principe de libre choix de l’assurance
emprunteur. Principe fondamenta l : L’ACPR rappelle dans sa recommandation le principe fondamental en la matière selon lequel tout candidat à l’emprunt ou emprunteur peut proposer au prêteur un
contrat d’assurance externe en alternative à celui proposé par le prêteur. Ce dernier est tenu de l’accepter en couverture du prêt dès lors qu’il présente un niveau de garantie équivalent au sien.
Lexique : Le document retient certaines expressions : - « déliaison » afin d’évoquer la mise en oeuvre de ce droit avant l’émission de l’offre de prêt étant précisé que toute décision de refus doit
être motivée par le prêteur ; - « substitution » afin d’évoquer la mise en oeuvre de ce droit dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt ; - « assurance externe » afin d‘évoquer tout
contrat d’assurance emprunteur en couverture d’un crédit immobilier qui ne fait pas partie des produits commercialisés par l’établissement prêteur.
Sécurité Pierre Euro, fonds en euros à capital garanti, disponible dans le contrat d'assurance vie Sérénipierre(1), est investi très majoritairement en immobilier d’entreprises, soit en direct, soit en SCI et SCPI sélectionnées et gérées par Primonial REIM.
Ces sept dernières années, il a été au top des rendements des fonds en euros : 2.80% en 2019, 3,20 % en 2018, 3,40 % en 2017, 3,60 % en 2016, 4 % en 2015, 4,05 % en 2014, 4,15 % en 2013 et 2012.
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