LA VENTE A REMERE

Vendre un bien immobilier avec faculté de rachat

 

Peu connue, la faculté de réméré est parfois utilisée par les personnes qui connaissent de graves difficultés financières. Elle offre aux propriétaires d'un bien une solution alternative à la procédure de surendettement et au rachat de crédits.

Définition

La faculté de réméré permet au vendeur d'inclure une clause dans l'acte authentique lui offrant la possibilité de revenir sur son consentement. Elle s’exerce à un prix déterminé et sur une période maximale de 5 ans. Elle est régie par l'Article 1659 à 1671 du Code civil.

 

Elle offre des similitudes avec le gage et autres contrats pignoratifs (1) et peut être considérée comme une forme de portage immobilier.

 

(1) : qui concerne toutes les opérations incluant une possibilité de rachat (à temps ou à perpétuité).

 

Comment ça marche ?


fonctionnement de la vente immobilière a réméré

Vous pouvez organiser vous-même la vente en réméré de votre bien immobilier. C'est d'ailleurs le cas lorsque l'opération est réalisée avec le concours d'un membre de sa famille. Ce dernier peut ainsi venir en aide à un proche tout en bénéficiant de solides garanties de remboursement.

 

Dans le cas contraire, il vous faudra trouver un acheteur intéressé pour investir sur court ou moyen terme. Nul doute que vous aurez alors besoin d'une aide extérieure. Entre agents immobiliers, cabinets de courtage spécialisés et autres organismes de restructuration de dettes, à vous de sélectionner l'intermédiaire capable de faire le meilleur montage financier et de trouver un acquéreur.

 

Sachez que, malgré la rareté des actes incluant une faculté de réméré, l’opération présente des avantages susceptibles d’intéresser bon nombre d’investisseurs avertis.

 

C'est le notaire qui se charge de rédiger la clause de réméré qui fera partie intégrante de l'acte de vente.

 

Notre conseil : prenez contact avec votre notaire avant même de commencer les recherches. Ses conseils vous aideront à mener à bien les discussions avec les différents intermédiaires.

Conditions concernant le bien immobilier

Le prix d'achat correspond en général à 60 ou 70% de la valeur du logement. Avant d'envisager un tel montage, assurez-vous que le bien est susceptible d'intéresser un investisseur. En effet ce dernier va devoir envisager tous les cas de figure et notamment celui où le vendeur ne retrouve pas la capacité de racheter son bien. C'est la raison pour laquelle le prix de départ est toujours inférieur à la valeur estimée en cas de revente.

 

Dans tous les cas, une expertise immobilière permettra de vérifier que le prix convenu (valeur du bien moins la décote) n'est pas trop élevé par rapport aux prix pratiqués par le marché.

 

Important pour l’acquéreur : si le bien est grevé d'une inscription hypothécaire, prévoyez une clause suspensive de purge hypothécaire dans le compromis de vente afin de vous assurer que le prix d'achat est suffisant pour purger toutes les hypothèques.

Les différentes étapes de l'opération

Simuler le résultat

Etablir une simulation financière

Avantages côté acheteur

Faites réaliser par un professionnel une simulation prenant en compte tous les aspects de l'investissement :

 

    Solvabilité du vendeur

    Impact fiscal

    Rendement net de l'opération.

 

 

Assurez-vous que votre intermédiaire possède les connaissances fiscales et financières pour mener à bien sa mission. Il pourra par exemple vous proposer des financements qui permettront d'optimiser le résultat fiscal de l'opération comme le prêt in fine.

 

Il est rare toutefois que les agents immobiliers ou les courtiers spécialisés dans la restructuration aient cette expertise. Ce ne sont ni des fiscalistes ni des conseillers financiers. Leur approche risque d’être incomplète ce qui ne permettra pas d'avoir une vue d'ensemble sur les résultats potentiels.

 

Notre conseil : si vos connaissances de vous permettent pas de faire vous-même une simulation complète, établissez un budget locatif rigoureux ou faites appel à un notaire ou un avocat fiscaliste pour vous conseiller et valider l’opération.

Avantages pour l'acheteur

Avantages côté vendeur

Profitez qu’un professionnel réalise une étude financière sur la faisabilité de l'opération pour faire établir un bilan patrimonial qui vous permettra d’avoir une vision globale de votre situation. L'étude devra déterminer si vendre son logement en réméré constitue une solution satisfaisante et faire apparaître clairement tous les frais et inconvénients de l’opération.

 

Il est d’autre part indispensable de comparer les résultats obtenus avec d’autres formules comme le rachat de crédits ou le recours à la commission de surendettement de la Banque de France.

Rédiger un avant-contrat

Clause de rachat dans un compromis de vente

La promesse unilatérale

Même s'il est possible de signer directement un compromis de vente comme pour n’importe quelle transaction classique, il est fréquent qu’une première proposition soit transmise via l'établissement chargé de mener à bien l'opération. Elle peut être établie à l'initiative de l'acheteur (promesse d'achat) ou à l'initiative du vendeur (promesse de vente). Dans les deux cas, le formalisme de la promesse unilatérale doit être respecté.

 

Très important : la faculté de réméré doit être insérée dans la promesse. Dans le cas contraire, l’acquéreur ne serait pas contraint d’insérer la faculté de réméré lors de l’acte de vente.

 

Le compromis de vente


Même si une promesse unilatérale a été signée, les deux parties doivent rédiger un compromis de vente. A ce stade, nous vous conseillons de faire intervenir un notaire afin de vous assurer de la parfaite rédaction de la clause de revente. De plus, dans le cas où le vendeur continue à occuper le logement, le compromis de vente devra préciser que les parties s’engagent à remplir une convention d'occupation.

 

À noter : l'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la notification par la poste.

Les diagnostics immobiliers

Là encore, la vente immobilière avec pacte de rachat ne diffère pas de la vente classique. La réglementation liée au DTT (dossier de diagnostic technique) s'applique à un logement ancien en fonction de son ancienneté et de ses équipements.

Financer l'achat d'un bien en réméré

financer un bien immobilier en remere

Obtenir un prêt immobilier pour financer une opération immobilière en réméré ne présente pas de difficulté particulière. Elle permet même d’offrir de meilleures garanties à la banque puisque le bien a été déprécié de 30 ou 40 % de sa valeur.

 

Pensez à négocier la clause de remboursement anticipé puisque le vendeur risque de faire jouer l’option à tout moment et dans tous les cas dans un délai maximum de 5 années ou à emprunter sur une durée courte.

 

Notre conseil : si la banque refuse de supprimer les frais de remboursement anticipé, proposez à votre conseiller de limiter la gratuité des pénalités au seul cas de levée d'option de rachat par le vendeur. Cela exclura toutes les autres situations, y compris le rachat du prêt par la concurrence.

Signer l'acte de vente

Le notaire intégrera dans l’acte authentique la clause fixant les conditions par lesquelles le vendeur pourra exercer sa faculté de rachat. Elle comportera notamment le prix et précisera la durée maximum (qui ne peut excéder 5 ans).

 

La somme qui reviendra à l'acquéreur résultera de l'opération suivante :

 

Prix d'achat - [capital restant dû des prêts immobiliers en cours + Mainlevée d'hypothèque]

 

À noter que l’acheteur doit s’acquitter des frais de notaire soit environ 8,3 % du prix de vente.

Le prix de rachat

fixer le prix de rachat

Le prix qui permettra au vendeur de racheter son bien est librement fixé entre les parties. Il comprend généralement :

 

    Le prix d'achat

    Les frais de notaires

    Les éventuels frais engagés dans la période

    Une marge rémunérant le risque de l'investisseur. Il n'est pas rare que celle-ci atteigne 20% du prix d'achat.

 

Les charges et taxes


Chaque partie devra régler les charges et les impôts qui lui incombe comme c’est le cas dans n'importe quelle transaction immobilière. Si le vendeur continue à occuper le logement, il prendra en charge les différentes charges locatives et les dépenses courantes qui sont prévues dans la convention d'occupation ainsi que la taxe d'habitation. L'acquéreur devra quant à lui déclarer les revenus versés dans le cadre de la convention d'occupation et s'acquitter de la taxe foncière.

 

Les réparations et les éventuels travaux devront faire l'objet d'accords spécifiques entre les parties.

Occupation du logement par le vendeur

Lorsque le vendeur souhaite continuer à occuper le logement vendu -ce qui est habituellement le cas lorsqu'il s'agit de la vente de la résidence principale- les parties doit signer une convention d'occupation précaire afin de définir les conditions par lesquelles l'occupant pourra disposer du logement et qui fixera l'indemnité d'occupation ainsi que le terme de la convention qui correspond généralement à celui prévu dans le pacte de rachat. Pensez également à établir un état des lieux contradictoires comme c'est le cas pour toutes les locations.

 

Notre conseil : prévoyez une clause de sortie anticipée dans le cas où le vendeur n'exerce pas sa faculté de rachat.

Exemple chiffré

Avantages de la vente avec pacte de rachat

Situation avant l'opération

Monsieur D connaît une situation financière difficile avec un taux d'endettement élevé et des dettes accumulées sur plusieurs années qu'il est dans l’incapacité d'honorer :

 

    Capital restant dû sur le prêt immobilier de la résidence principale : 110 000 €

    Total des crédits à la consommation : 20 000 €

    Dettes diverses : 6 000 €

    Découvert bancaire : 3 000 €

 

 

Une expertise immobilière a fixé la valeur réelle du bien à 220 000 €.

 

Après réflexion, il entreprend de vendre son logement avec faculté de réméré afin de régler l'ensemble de ses dettes et se donner le temps de reconstituer une trésorerie.

 

Un compromis avec pacte de rachat est signé avec un acquéreur avec une décote de 30 % de la valeur expertisée soit 154 000 €. Le vendeur réglera en plus les frais de notaire de 8,3 % du prix de vente soit 12 700 €.

 

Les parties s’accordent sur le montant de la faculté de rachat sur la base du prix de vente majoré des frais de notaire plus une marge de 10 000 € et fixent le délai maximum à 3 ans.

Situation après l'opération

Le notaire transmet le solde de la vente à Monsieur D (après retenue d’une somme correspondant au montant du capital restant dû). On imagine dans notre exemple qu'il n'y a pas eu d'hypothèque. Le vendeur perçoit donc un capital de :

 

154 000 € - 110 000 € = 44 000 €

 

Cette somme va lui permettre de solder l'ensemble des prêts à la consommation et les dettes courantes. Monsieur D bénéficiera en outre d'une trésorerie équivalente à :

 

44 000 € - [ 20 000 € + 6 000 € + 3 000 €] = 15 000 €

 

Cette somme pourra constituer un apport personnel afin de faciliter l'obtention d'un prêt immobilier pour racheter son logement.

Cas particuliers

Cas particulier de la revente par l'acquéreur

Le pacte de rachat signé entre l'acheteur et le vendeur concerne uniquement la faculté par laquelle le vendeur peut reprendre possession de son bien. Il ne peut empêcher l'acquéreur de revendre lui-même le bien. Dans ce cas, la faculté de réméré s'étendra au second acquéreur, même si l’acte de vente n'en fait pas mention.

Succession

En cas de décès de l’une des parties, le pacte s'étendra aux héritiers. Ceux du vendeur sont toutefois limités dans leur faculté à la part dont ils deviennent bénéficiaire.

Actualité

Depuis le 1er septembre 2010, la loi portant réforme du crédit à la consommation (dite loi Lagarde) a permis aux candidats à l’emprunt d’opter librement pour le contrat d’assurance de leur choix, sous réserve qu’il présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par le prêteur. Ce droit a été renforcé en 2014 puisque l’emprunteur a obtenu le droit de changer de contrat d’assurance après l’émission de l’offre de prêt et dans les 12 mois de sa signature (notamment la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014, dite loi Hamon). En 2017, les emprunteurs ont acquis une nouvelle faculté de résiliation de leur contrat d’assurance emprunteur à chaque date d’anniversaire de leur souscription. Cette disposition s’étendra aux contrats d’assurance en cours à compter du 1er janvier 2018. PRINCIPALES DISPOSITIONS : L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a réalisé un état des lieux sur ces pratiques et a pu identifier différents freins dans la mise en oeuvre du droit au libre choix du contrat d’assurance emprunteur, telles que l’insuffisance d’informations ou la complexité des modalités de traitement des demandes d’assurance externe. Cette recommandation fait suite à un avis du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) du 18 avril dernier qui pointait déjà des voies d’amélioration possibles dans la mise en œuvre de la déliaison en assurance emprunteur. Par cette recommandation, l’ACPR révèle les bonnes pratiques permettant une application loyale et fluide de ce droit. Ainsi, le document ci-après présenté, expose ces bonnes pratiques portant notamment sur l’information de la clientèle, les modalités de traitement des demandes d’assurance externe et le contrôle interne du respect du principe de libre choix de l’assurance emprunteur. Principe fondamenta l : L’ACPR rappelle dans sa recommandation le principe fondamental en la matière selon lequel tout candidat à l’emprunt ou emprunteur peut proposer au prêteur un contrat d’assurance externe en alternative à celui proposé par le prêteur. Ce dernier est tenu de l’accepter en couverture du prêt dès lors qu’il présente un niveau de garantie équivalent au sien. Lexique : Le document retient certaines expressions : - « déliaison » afin d’évoquer la mise en oeuvre de ce droit avant l’émission de l’offre de prêt étant précisé que toute décision de refus doit être motivée par le prêteur ; - « substitution » afin d’évoquer la mise en oeuvre de ce droit dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt ; - « assurance externe » afin d‘évoquer tout contrat d’assurance emprunteur en couverture d’un crédit immobilier qui ne fait pas partie des produits commercialisés par l’établissement prêteur.

Sécurité Pierre Euro, fonds en euros à capital garanti, disponible dans le contrat d'assurance vie Sérénipierre(1), est investi très majoritairement en immobilier d’entreprises, soit en direct, soit en SCI et SCPI sélectionnées et gérées par Primonial REIM.

Ces sept dernières années, il a été au top des rendements des fonds en euros : 2.80% en 2019, 3,20 % en 2018, 3,40 % en 2017, 3,60 % en 2016, 4 % en 2015, 4,05 % en 2014, 4,15 % en 2013 et 2012.

 

Demander notre documentation

Attestation d'inscription au registre des intermédiaire en assurances et opérations de banque
Orias 2019
Attestation_d'inscription-30_01_2019.pdf
Document Adobe Acrobat [191.3 KB]
Version imprimable | Plan du site
© Sylvain Antoine